区分所有法 | FP１級Wiki
不動産編で出てくる区分所有というのは、要は分譲マンションってことです。 FP１級試験ではとにかく集会の決議についての出題が多いです。出題されやすい特別決議は最低でも４分の３以上の賛成が必要で、厳しいものになっています。問題で３分の２とか出てきたらまず消しましょう。ここでは定数やら議決権やらをおさえておくといいでしょう。
区分所有
区分所有建物は専有部分と共用部分からなり、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利を敷地利用権と言う。
| 専有部分 | それぞれの区分所有者が単独で所有している建物の部分のことを「専有部分」と呼ぶ |
|---|---|
| 共用部分 | 区分所有者が全員で共有している建物の部分を「共用部分」という。 ・区分所有者が共同で使用する部分（廊下、階段、エレベーター、エントランス、バルコニー、外壁など） ・専有部分に属さない建物の付属物（専有部分の外部にある電気・ガス・水道設備など） ・本来は専有部分となることができるが、管理規約の定めにより共用部分とされたもの（管理人室・集会室など) ・法定共用部分と規約共用部分がある。規約共用部分は登記しなければ第三者に対抗できない。 |
敷地利用権
専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利(所有権の共有持分、借地権の準共有持分)。そのため専有部分と分離して処分する事はできません。
区分所有者は全員管理組合の構成員になり、管理費を収めることになります。
管理組合は区分所有者が滞納したまま区分所有建物を譲渡した場合に、売却者購入者双方に対して滞納管理費を請求することができる。
なお、共用部分の持分割合は、原則として各共有者が有する専有部分の床面積の割合による。ただし、規約で別段の定めをすることもできる。
管理規約
規約は所有者、相続人、買主、占有者(賃借人)に効力が及ぶ。しかし占有者に及ぶ効力は使用方法に関する事項のみで管理方法に関する効力は及ばない。
集会の決議
- 毎年最低１回は集会をする。
- 区分所有者の1/５以上で議決権１/５以上を持つ者は集会を招集できる(規約で定数を減ずることができる)
- 開催の通知は一週間前までにしなければならない(規約で伸縮可能)
| 管理者の選任・解任 | 普通決議(各過半数)(規約で変更可) |
|---|---|
| 共用部分の変更 | 特別決議３/４以上の賛成(規約で定数のみ(議決権はムリ)は過半数まで減じれる) |
| 管理組合法人の設立解散 | 特別決議３/４の賛成(規約で変更不可) |
| 規約の設定変更廃止 | 特別決議３/４の賛成(影響を受ける区分所有者の承諾が必要) |
| 大規模滅失の復旧(建物価格の１/２超滅失した場合の共用部分)※ | 特別決議３/４以上の賛成(規約で変更不可) 賛成しなかった区分所有者は賛成した区分所有者に対して、自己の所有する建物および敷地に関する権利を、時価で買い取るように請求することができる |
| 建替え決議 | ４/５以上の賛成(規約で変更不可) ・2月前までに集会の開催を区分所有者に通知しなければならない。 ・1月前までに事前の説明会を開催しなければならない。 ・決議が可決された場合には、建替えに参加しない区分所有者に対しその権利を売り渡すよう請求することができる。 |
外部リンク：国土交通省
それでは過去問を解いてみましょう。2020年9月試験 学科 問37
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合、集会に出席して議決権を行使することができる。
- 管理組合の法人化にあたっては、区分所有者および議決権の各3分の2以上の多数による集会の決議と、その主たる事務所の所在地において登記をする必要がある。
- 規約の変更が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合において、その者の承諾を得られないときは、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によって当該変更を行うことができる。
- 区分所有建物の建替え決議は、集会において区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数による必要があり、この区分所有者および議決権の定数については規約で減ずることはできない。
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解答
４
１は、集会に参加はできるんですけど所有者ではないので議決権は持ってないです。
２は、４分の３以上が必要です。
３は、承諾が必要になりますー。
試験対策的には管理者の選定解約の普通決議以外は４分の３以上は絶対なので、３分の２とかは消しましょう。それだけで選択肢が狭まります。
区分所有法
2021年04月29日