02.不動産価格

不動産価格｜FP１級Wiki

FP1級学科試験では出題は多くはありませんが、きんざい実技試験などでは基本的な知識として必要です。

土地の価格

取引の指標として公示価格と基準値標準価格が公表されている。
課税目的の指標として相続税路線価や固定資産税評価額がある。これらは課税目的のため、時価を上回らないように設定されている。

ちなみに実際に売買があった際の取引価格のことを実勢価格という。
それと、表の中に相続税路線価というのがあるが、世間一般で言う路線価とは、この相続税路線価の事である。

	概要	基準日	公表 時点	調査頻度	対公示 価格	実施機関
公示価格	売買の目安	１月１日	３月 下旬	毎年１回	-	国土交通省 (土地鑑定 委員会)
基準地標準 価格	売買の目安	７月１日	９月 下旬	毎年１回	100％	都道府県
相続税 路線価	相続税 贈与税の 計算	１月１日	７月 上旬	毎年１回	80％	国税庁
固定資産税 評価額	登録免許税 不動産取得税 固定資産税 都市計画税の計算	基準年度 の前年の １月１日	公表 せず	３年に１度 評価替え	70％	市町村

価格の評価手法

不動産鑑定士は価格を評価する際に、原則として下記の鑑定評価の手法を併用して適用すべきである。
不動産の鑑定評価にあたっては、対象不動産の有用性が最も発揮される使用を前提とした不動産の価格とする。

原価法	価格時点において、新しく建築や造成を行って再調達する場合の原価を求め、 これに減価修正を行って積算価格を求めます。
取引事例 比較法	多数の取引事例の中から適切な事例を選択し。これに事情や時期による修正・補正、 地域要因、個別要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、比準価格を求める。
収益還元法	対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることにより、 対象不動産の収益価格を求める手法です。自用不動産や更地でも賃貸を想定することにより適用できる。

価格の種類

不動産の鑑定評価で求める価格は正常価格である。
しかし、隣接する土地を購入する場合など市場が限定される場合には限定価格を求める場合もある。
その他、特定価格や特殊価格がある。

正常価格	合理的な市場で形成される市場価値を表示する適正な価格
限定価格	相対的な市場で形成される市場価値を表示する適正な価格。 借地権者が当該借地の底地権を購入する場合や隣地併合の場合などに用いられる。

不動産鑑定士が土地の正常価格を求める鑑定評価を行う場合には公示価格を基準とする。

外部リンク：国土交通省

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