05.借地借家法

借地借家法｜FP１級Wiki

FP1級試験において特に定期借地権は学科試験でも実技試験でも必要とされる知識です。
期間や用途、契約の仕方などが出題されます。普通借地権についても基本的な事は覚えておきましょう。

借地借家法

昔は「借地法」「借家法」「建物保護ニ関スル法律」の適用だったが、1992年より借地借家法となった。
そのため、旧法で契約されているものについては原則更新後も旧法が適用される。

借地権

借地権とは建物の所有を目的とする地上権または土地の貸借権である。
借地借家法における借地権は、更新のある普通借地権と更新のない定期借地権がある。

普通借地権

• 建物用途：制限なし
• 設定契約等：制限なし
• 存続期間：３０年以上(期間の定めのない場合は30年)
• 更新あり：借地人からの更新請求は建物が存在すれば認められ、地主の拒絶は正当事由が必要。更新しない場合は地主に建物を時価で買い取るように請求できる。
• 更新後期間：最初の更新は２０年以上、その後は１０年以上(定めのない場合もそれぞれ同様)
• 滅失による借地権の消滅：<当初の期間の場合>地主の承諾を得て築造した場合は承諾のあった日か築造日から20年間。<更新後の場合>承諾を得ず再築した場合、地主は契約の解約を申し入れできる。

普通借地権は、契約更新の排除などの借地人に不利な特約は無効となる。

定期借地権

定期借地権とは５０年以上の存続期間で設定される借地権に用いられ、その最大の特徴は期限の到来で契約が終了する更新のない借地権である事。

定期借地権については、特約で定めない限り建物買取請求権は発生しない。

借地借家法に明確な記載は見つけられなかったのですが、契約の更新はできませんが、存続期間の上限範囲内での延長は可能のようです。 (2022.1FP１級学科試験問35および2022.5FP1級学科試験問36)

一般定期借地権

• 建物用途：制限なし
• 設定契約等：公正証書等書面による(公正証書でなくてもいい)
• 存続期間：５０年以上
• 更新：更新なし。原則、更地で返還※

※一般定期借地権においては以下の３項目を特約として定めることとし、その特約は有効となる。

• 契約更新の排除
• 建物再築による存続期間の延長の排除
• 建物買取請求権の排除

事業用定期借地権(長期型)・事業用借地権(短期型)

• 建物用途：事業用に限る(たとえ一部でも居住用は不可)
• 設定契約等：公正証書による
• 存続期間：事業用定期借地権(長期型)は30年以上50年未満・事業用借地権(短期型)は10年以上30年未満
• 更新：更新なし。原則、更地で返還※

※事業用定期借地権(長期型)は、一般定期借地権と同様、排除の３項目については特約で定めることで成立する。
この点は事業用借地権(短期型)と異なり、
事業用借地権(短期型)の場合は設定契約時に自動的に排除の設定がなされる(つまり特約ではなく設定契約に含まれている)。

ただし、土地の返還時に土地所有者が建てた建物を買い受ける事に合意することに差し支えはない。

建物譲渡特約付借地権

• 建物用途：制限なし
• 設定契約等：口頭でも成立する
• 存続期間：30年以上で地主が建物を受け取るまで
• 更新：更新なし。地主が建物をもらうと借地権は消滅。使用継続を請求した場合は期間の定めのない建物賃貸借が締結されたとみなされる。

借家権

普通借家契約

• 契約更新：更新あり。貸主からの拒絶は正当事由要。
• 期間：１年以上。１年未満の設定は「無期限扱い」となる。
• 契約：口頭でも成立
• 借主の中途解約権：期間を定めた場合期間内解約不可。解約特約があれば可。期間設定なしならいつでも可。申し入れ後３か月で終了。
• 借賃増減請求権：賃料改定の特約があっても請求権行使は可能。相場変動などの要因があれば借主貸主どちらからでもできる。
• 造作買取請求権：借主は同意を得て付加した造作を、契約終了の際に貸主に時価で買い取ることを請求できる。無しにする特約も可。
• そのほか：期間の定めがない場合、貸主からの解約の申し出は、正当事由があれば申し入れから６カ月経過で成立。

※造作(ぞうさく)とは、畳、建具、電気・水道施設などのこと。

定期借家契約

• 契約更新：更新なし。再契約は可能。
• 期間：自由
• 契約：公正証書等書面(公正証書でなくてもいい)
• 事前説明：契約前に、契約更新が無く、満了にて終了する旨の書面を交付して説明する。(これが無ければ普通借家契約になる)
• 契約期間満了通知：期間満了の１年前～６カ月前までに通知が必要。１年未満の契約なら不要。
• 借主の中途解約権：中途解約特約が必要。ただし、居住用建物で200㎡未満の場合、やむを得ない場合(転勤・療養・介護など)は通常解約(基本１カ月後)できる。
• 借賃増減請求権：賃料改定の特約があれば請求権を排除できる。
• 造作買取請求権：普通借家契約と同じルール。
• そのほか：2000年3月１日以前(制度施行前)の居住用契約は、合意により終了させ引き続き新たに定期借家契約を締結できない(営業用はできる)。

外部リンク：国土交通省

それでは過去問を解いてみましょう。2021年9月試験　学科 問35

借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、借地借家法における定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。

1. 期間の定めのない普通借家契約において、正当な事由に基づき、建物の賃貸人による賃貸借の解約の申入れが認められた場合、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6カ月を経過することによって終了する。
2. 定期借家契約を締結する場合、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
3. 定期借家契約は、契約の更新がなく、期間の満了により建物の賃貸借は終了するが、賃貸借について当事者間で合意すれば、定期借家契約を再契約することができる。
4. 2000年3月1日より前に締結した居住用建物の普通借家契約は、当事者間で当該契約を合意解約すれば、引き続き、新たに同一の建物を目的とする定期借家契約を締結することができる。

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解答

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